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¿Comprar o Construir bienes raíces en Costa Rica? Qué Necesita Saber Usted acerca de los Costos Finales. Segunda Parte.
Abogado Roger Petersen
¿Como son los costos finales en Costa Rica? La costumbre generalmente es que el comprador y el vendedor comparten igualmente los costos finales. Esto puede ser modificado según el acuerdo y por lo general depende de la transacción en particular. Los costos finales implican tres cosas: impuestos del gobierno y honorarios, honorarios del notario, y gastos de la hipoteca, si los hay. [A] Impuestos de Transferencia del Gobierno y Gastos de Inscripción (1) Impuesto de Transferencia de bienes raíces. - El gobierno cobra un impuesto de transferencia de la propiedad (Impuesto de Traspaso) que es igual a 1.5% del valor registrado de la propiedad. El Registro Público no registrará una escritura de transferencia a menos que los impuestos de transferencia y los sellos documentales hayan sido pagados. (2) Sellos Documentales - El gobierno requiere también que los sellos documentales sean incluidos en la escritura. Estos sellos incluyen lo Siguiente: El Sello municipal: (Timbre Municipal); Sello Legal de la Asociación de la Barra (Timbre del Colegio de Abogados); Sello Agrícola (Timbre Agrario); Sello del Archivo Nacional (Timbre del Archivo Nacional); Sello Fiscal; (Especie Fiscal). El Registro Público impone también su propio impuesto de 0,05% en documentos presentados para recordacion al Registro Público. (Derechos de Registro) [B] Honorarios del Notario. El Notario que redactó el contrato de venta y realizó el cierre de la transferencia de la propiedad tiene derecho a un Honorario Reglamentario. Durante muchos años ese honorario reglamentario ha sido 1.25% del valor de la transacción. Sin embargo, en agosto de 2005 el Poder Ejecutivo aprobó un Decreto Ejecutivo No. 32493 que expone una nueva lista de honorarios para Abogados y Notarios en Costa Rica (Arancel por Honorarios de Servicios Profesionales de Abogacía Y Notariado). El estatuto asigna que por mandato los Notarios respeten los honorarios miminos establecidos por el estatuto. El mínimo para todos los actos y contratos que son autorizados por un Notario público costarricense de la lista de honorarios es basada sobre el valor real de la transacción implicada según la siguiente lista mínima:
- Hasta 10 millones de Colones = 2%
- Más de 10 millones de Colones y hasta 15 millones de Colones = 1,5%
- Más de 15 millones de Colones y hasta 30 millones de Colones = 1,25%
- Más de 30 millones de Colones 1%
La ley también indica que para los actos o los contratos que son complejos en la naturaleza puede tener como resultado una sobrecarga arriba del 50%. [C] Gastos Hipotecarios. Es una costumbre que la persona que recibe el financiamiento debe pagar los costos de redaccion y registro del instrumento de la hipoteca. Una hipoteca puede ser creada simultáneamente en el momento de la venta agregando una cláusula de la hipoteca en la escritura de la transferencia. O, puede ser redactado por separado un instrumento de la hipoteca. Un documento hipotecario paga derecho de inscripción de 1.00 colon por cada 1.000 colones. El documento hipotecario paga también sellos documentales. El Notario público cargará también para redactar el instrumento de la hipoteca según la misma lista reglamentaria de Honorarios Notariales indicado arriba. El comprador debe estar enterado que las transacciones costarricenses de bienes raíces operan comúnmente en un sistema escalonado. Puesto que las propiedades costarricenses tienen una valoracion baja del impuesto sobre la propiedad inmobiliaria en relación al valor del mercado, ha sido una práctica acostumbrada pasar la propiedad en venta al valor registrado, que puede ser considerablemente menor al precio real de venta de la propiedad. Antes de emplear esta práctica su Abogado debe aconsejarle los riesgos y consecuencias potenciales de hacerlo asi. Aunque actualmente no hay impuestos de plusvalía en Costa Rica (a menos que su negocio habitual sea las transacciones de bienes raíces) esto podría cambiar en el futuro y entonces reportar
una venta baja podría acabar siendo la base de la propiedad para calcular el impuesto de plusvalía en el futuro.
Registro de la Escritura de la Transferencia. Una vez que todos los honorarios han sido pagados, es obligación del Notario que redactó la escritura de la transferencia asegurar que la escritura sea presentada (anotada) y registrada (inscrita) en la Sección de la propiedad del Registro Público. He enfatizado las palabras presentadas y registradas para destacar la importancia de seguir con el notario para asegurar la inscripción. Aunque la presentación garantice su prioridad (es decir, primero en tiempo, primero en derecho), no garantiza automáticamente la inscripción. El Registro Público no registrará una escritura a menos que todos los impuestos de transferencia y de inscripción sean incluidos. Cualquier instrumento previo que recargue la propiedad (es decir, hipotecas, gravámenes, juicios, etc.) debe ser levantado antes o simultáneamente cuando la escritura de la transferencia sea registrada. Una vez que una escritura de la transferencia es aceptada para inscribir, el Registro Público devolverá el documento original con todas las estampillas puestas y selladas apropiadamente. Asumiendo ningun defecto en la escritura de la transferencia, debe ser inscrita por el Registro Público de 45 a 60 días después de la presentación. Por lo tanto es importante continuar con el notario para asegurar la inscripción, de otro modo usted chocará con problemas en el futuro cuando decida revender la propiedad y descubrir que su venta no fue registrada. ¿Usted puede leer la parte tres de Comprar o Construir bienes raíces en Costa Rica? ¿Aquí está lo que Usted Necesita Saber? Escrito por Roger A. Petersen - Abogado en Leyes ha sido abogado desde 1992 y es un miembro de la barra costarricense y de Florida. El es socio en el bufete de abogados del Grupo de Alianza en San Jose y es el autor del libro de mayor venta 'The Legal Guide To Costa Rica'.
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