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¿Comprar o Construir bienes raíces en Costa Rica? ¿Aquí está lo que Usted Necesita Saber?
Lic. Roger A. Petersen, Abogado en Leyes
Comprar una propiedad y construir edificios o una casa puede ser un proceso que intimida, incluso cuando usted esta culturalizado con el pais y sabe que esperar y planear. En un país extranjero, los mismos procesos pueden ser totalmente espantoso. En una nueva posición, usted necesita aprender la manera usual acerca de como son las cosas y también que es legalmente y éticamente responsable de, en otras palabras usted debe invertir algún tiempo en aprender cómo funcionan las cosas y cómo proteger su inversión. Afortunadamente, en Costa Rica hay un proceso definido por el cual un comprador inteligente y el constructor deben proceder. Además, hay un cuerpo que licencia arquitectos e ingenieros, que tambien fija los estándares para los honorarios si usted decide construir. Pero comencemos por el principio. Quiero comprar una propiedad en Costa Rica. ¿Qué se requiere? Ya encontro, por un corredor de bienes raíces o su propia búsqueda, una propiedad que es perfecta para usted. Una vez que usted ha negociado un precio de venta y el vendedor ha aceptado su oferta, entonces empiezan los procedimientos legales para transferir el titulo de la propiedad. ¿Cómo se transfiere el título? En Costa Rica, la propiedad es transferida del vendedor al comprador ejecutando un acto de transferencia (escritura) ante un Notario público. A diferencia de países de ley consuetudinaria, tal como los Estados Unidos y Canadá, donde el papel del notario se limita para autenticar firmas, en Costa Rica el notario público tiene poderes extensos para actuar a nombre del estado. El notario público debe ser un abogado y ella o él pueden redactar y poder interpretar documentos legales, así como autentica y certifica la autenticidad de documentos. Para cerrar la compra de la propiedad, comprador y vendedor deben escoger un notario/abogado que redacte el hecho de la transferencia y registre la venta en el Registro Público (Registro Nacional). La costumbre local es que el comprador puede escoger a su notario/abogado para redactar el hecho de la transferencia si paga al contado la propiedad. Si el precio de compra es financiado, generalmente hay tres alternativas para escoger al notario/abogado.
- Si un porcentaje grande del precio de compra es financiado por el vendedor y una hipoteca necesita ser redactada para garantizar el pago, entonces el vendedor puede solicitar que el notario/abogado redacte el hecho de la transferencia.
- Si una propiedad es comprada 50% con dinero en efectivo y el otro 50% financiado, es común para el abogado del comprador y del vendedor que redacten el hecho de la transferencia y la hipoteca en un solo documento. Esto es conocido como co-notariado.
- Finalmente, el comprador puede insistir en que su notario/abogado redacte el hecho de la transferencia y permita que el notario/abogado del vendedor redacte un instrumento separado de la hipoteca. En este caso, porque la hipoteca esta siendo redactada separadamente, lleva una cuota de inscripción más alta. Las cuotas de inscripción son discutidas abajo en la sección de costos de cierre.
Es su opción, comprar la propiedad a nombre personal, conjuntamente con otras personas, o a nombre de una corporación. La decisión en cuanto a propiedad debe ser basada sobre su situación particular y después de consultar con su abogado. ¿Cómo puedo asegurarme que tengo claro el titulo de la propiedad? La ley costarricense requiere que todo documento que relacionan un interés y/o título de propiedad sean registrados en la sección de la propiedad del Registro Público (Artículo 460 del Código Civil). La mayoría de propiedades tienen una matrícula titulada conocida como folio real, y pueden ser buscadas con este numero en la base de datos del registro o por el nombre de índice. El informe público del Registro (informe registral) proporciona información detallada de la propiedad, inclusive el nombre del poseedor del título, límites, la tasa de impuesto, gravámenes, hipotecas, servidumbres registradas y otros instrumentos registrados que afectarían el título. La base de datos de la propiedad se puede conseguir, accesando a la página en Internet del Registro Nacional aquí. Desde que Costa Rica sigue la doctrina de primero en tiempo, primero en derecho, los instrumentos registrados presentados al Registro Público se le da prioridad según la fecha y el tiempo en el que fueron registrados. Obviamente, cada situación se diferencia y en algunos casos una revisión del registro Público no será suficiente para revelar todos los gravámenes. Por eso es importante que el comprador la tenga o su propio abogado realice una búsqueda independiente del título y antes de que la investigación dependa del abogado del vendedor. Es también una buena práctica verificar con el gobierno Municipal donde esta localizada la propiedad para verificar cualquier uso o restriccion de la zona y para asegurarse que la propiedad este actualizada con todos los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria. Dependiendo de la propiedad y el uso destinado la diligencia debida adicional puede ser requerida antes por otras agencias gubernamentales tales como el Departamento Ambiental, el de Obras Públicas, Parques Nacionales, Eléctricidad y Agua, etc... ¿Usted puede leer la segunda parte de Comprar o Construir bienes raíces en Costa Rica? Aquí está lo que Usted Necesita Saber acerca de Costos Finales.
Escrito por Roger A. Petersen - Abogado en Leyes. Roger ha sido abogado desde 1992 y es un miembro de la barra costarricense y de Florida. El es socio en el bufete de abogados del Grupo de Alianza de Ley en San Jose y es el autor del libro de mayora venta 'The Legal Guide To Costa Rica'.
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